Cuando la promotora suspende pagos

La suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa --la mayor inmobiliaria española-- el pasado lunes destapa la cruda realidad del sector en España. Con Martinsa--Fadesa son ya 178 empresas del sector inmobiliario las que han presentado concurso de acreedores en lo que va de año, según un estudio de Informa D & B. Detrás de estas cifras se esconden muchos afectados, entre ellos los empleados y los compradores de viviendas, que en estas circunstancias muchas veces no saben que hacer.

Un primer dato fundamental es que las suspensiones de pago (ahora llamadas concursos de acreedores) no anulan los contratos vigentes: es decir, los 12.578 compradores de Martinsa--Fadesa en España y Portugal tienen que seguir pagando sus cuotas mensuales, según los expertos consultados por INMO ABC, para que la empresa no les denuncie por incumplimiento de contrato. Y la inmobiliaria debe acabar las viviendas y entregarlas a sus clientes. Desde el Ministerio de Vivienda se afirma que, ante este caso, su función es «velar por los derechos de los ciudadanos y la relación de Martinsa--Fadesa con sus clientes, para que cumpla con las garantías contractuales». El Gobierno estudia ahora la propuesta de comprar suelo a las inmobiliarias para construir vivienda social, según ha reconocido la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

En el caso de Martinsa--Fadesa, esta suspensión de pagos viene acompañada de las grandes cifras del grupo: 10.804.504.000 euros en cartera de propiedades, más de 173.000 viviendas en cartera, 28,7 millones de metros cuadrados potencialmente edificables y con presencia en quince países. Unos activos que no la han salvado del concurso de acreedores.

Puede cobrar, pero no pagar

El objetivo ahora, dicen fuentes de la inmobiliaria, es «mantener la actividad», según prevé la nueva Ley Concursal. Porque una suspensión de pagos no significa quiebra: la empresa puede seguir cobrando, es decir haciendo líquidos bienes patrimoniales y suelo bajo la supervisión de los administradores concursales, pero lo que no puede es pagar a sus acreedores. A pesar de ello, las mismas fuentes insisten en que «ninguna obra se ha paralizado y que la actividad de la empresa continúa».

El equipo de «Mercantil» de El Derecho Grupo Editorial (DGE); Francisco Javier Aragón, director de AC-Lextur Consultores Jurídicos (ACL) y Emilio González Bilbao, socio director Insolvalia y profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) han constestado para INMO ABC las dudas que en estas circunstancias se plantean no solo los compradores de Martinsa--Fadesa, sino también de otras inmobiliarias en suspensión de pagos:

--¿Cómo puede afectar el concurso de acreedores a una persona que ha dado la señal para un piso de una nueva promoción?

DGE: «La declaración del concurso no implica por sí sola la interrupción del ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor. Así, el artículo 44 de la Ley Concursal indica que la declaración de concurso no interrumpe la continuación de la actividad profesional o empresarial que viniera ejerciendo el deudor.

Pero, según el auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Bilbao de fecha 25 de enero de 2006 EDJ 2006/15375, «la regla en la Ley Concursal es la continuidad de la actividad y la excepción su cese. La finalidad, sin embargo, no es la supervivencia de la empresa, sino más bien la satisfacción del interés de los acreedores, que en ocasiones y merced al mantenimiento de la actividad empresarial, pueden ver satisfechos en mayor medida sus respectivos créditos»».

ACL: «La Ley 57/68 del 27 de julio establece la obligatoriedad de que las cantidades entregadas a cuenta en la compra de un inmueble estén aseguradas, por lo tanto, se entiende que si la empresa inmobiliaria incumple, tendrá derecho a pedir al asegurador o avalista el reintegro de las cantidades adeudadas más el 6 por ciento del interés anual».

IPE: «Depende de si se termina la obra por la deudora en concurso. En principio es un contrato pendiente de cumplir. Si se sigue adelante y se finaliza la vivienda, el comprador tiene que cumplir su parte. En caso de no continuar la obra, se tendrá que resolver el contrato en el juzgado de lo mercantil y el afectado dispondrá, entonces, de un crédito contra la masa (de cobro prioritario). Estos créditos son posteriores al concurso, pero se pagan antes que todos los concursales, es decir, los anteriores al concurso. Lo mejor es asesorarse adecuadamente».

--¿Y a la persona que está gestionando el crédito para comprar un inmueble de esa promotora en quiebra?

DGE: «Al continuar la actividad de la empresa no debería verse afectado. Otra cosa es que la medida en que la declaración de concurso, que no de quiebra, afecte a la imagen de la empresa. En definitiva, no es un efecto que se derive en sí mismo de la declaración del concurso, sino de la situación real en la que la empresa queda en el mercado muy tocada en su imagen y en su crédito, con lo que la concesión del crédito puede resultar harto complicada».

ACL: «En el caso de que se hubiese declarado el concurso voluntario, la venta por parte de la promotora la realizará a través de la administración de la empresa si el concurso es voluntario y serían los administradores concursales los que llevarían a cabo la gestión de la venta en el caso de declararse el concurso necesario».

IPE: «Resulta más complicado la gestión del mismo. En gran medida depende del grado de ejecución de la promoción. Los bancos desean contar con compradores que asuman el crédito hipotecario concedido a la promotora. También deben asesorarse en esta materia».

--¿Y si el piso ya es de su propiedad, pero la inmobiliaria en suspensión de pagos posee un gran porcentaje de la promoción y no puede hacer frente a los gastos de comunidad?

DGE: «En este caso la comunidad de propietarios debe comparecer en el concurso como un acreedor más; teniendo en cuenta que el crédito tendrá el carácter de ordinario».

ACL: «La deuda contraída por la inmobiliaria respecto a los gastos de la comunidad deberá estar integrada en el pasivo del concurso y luego depende cómo se resuelve el concurso (mediante liquidación o aprobación del convenio)».

IPE: «Más bien se trata de un asunto de impago de cuotas de comunidad de propietarios con el deudor promotora en concurso. Por las cuotas anteriores al concurso son créditos concursales y ordinarios. Las cuotas de comunidad posteriores al concurso son créditos contra la masa (de cobro prioritario) y se cobrarán en el concurso según su vencimiento, según señala la Ley Concursal».

--¿La constructora tiene el deber de acabar los inmuebles? ¿El nuevo propietario de la obra tendría la obligación de terminarlos?

DGE: «Conforme al artículo 44 de la Ley Concursal, la declaración del concurso no implica, por sí sola, la interrupción del ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor. Por lo tanto, la constructora puede perfectamente acabar las construcciones en curso y no tiene que parar forzosamente y dejar la obra a la mitad. Ello podría darse como consecuencia de la situación económica real de la empresa, pero en ningún caso es un efecto directo de la declaración de concurso. Respecto al nuevo propietario del edificio, la ley no le impone la obligación de terminar la obra».

ACL: «Se puede manifestar que puede acabarla, pues no se paraliza la actividad, puesto que el concurso no detiene la actividad, sólo congela las reclamaciones hasta el concurso. El nuevo propietario del inmueble se entiende que debe acabar la obra».

IPE: «El concurso no paraliza la actividad económica de la promotora y la finalidad del concurso es facilitar su continuación. Si no puede seguir, se podrá buscar a alguien que continúe los trabajos. Y si tampoco es posible, se resolverán los contratos de compraventa, se ejecutarán los avales y se cobrarán las cantidades abonadas, más los intereses y, en su caso, los daños y perjuicios. Por ello, es muy importante consultar con asesores especializados».

Vía: ABC

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